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孙河组团炒股还是买基金好7年沉浮录 最后一宗地块低溢价率成交

时间:2019-09-20 10:23来源: 作者:admin 点击: 17 次
孙河组团7年沉浮录   孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为2013年区域进入建设阶段。  孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为区域第一个楼盘龙湖·双珑原著。新京报资料图片  任谁也没想到,曾经在北京土地市场掀起腥风血雨的孙河组团,最后一宗地块的成交竟暗淡收场。  仅两家开发商参与,恒基+

孙河组团7年沉浮录

  孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为2013年地区进入建树阶段。

  孙河组团见证了北京楼市的高热与低迷。图为地区第一个楼盘龙湖·双珑原著。新京报资料图片

  任谁也没想到,炒股还是买基金好曾经在北京土地市场掀起凄风苦雨的孙河组团,末了一宗地块的成交竟惨淡结束。

  仅两家开辟商参加,恒基+天恒、昆泰,以往活泼在北京土地市场的那些有名房企,诸如龙湖、万科、中海、首开股份等,均未露脸。终极,恒基+天恒以1.51%的溢价率将向阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块轻松收入囊中,险些是底价摘得、没有贩卖限价,比较于3个多月前摘得同地区的另一宗溢价率为23.32%的地块,恒基的确是“捡了个漏”。

  至此,孙河组团住所用地出让公布收官,七年时刻,高出40家房企参加竞拍,13宗住所地块被龙湖、首开股份、中粮地产、泰禾整体、恒基兆业等朋分。七年时刻,孙河组团地价从2万/平方米飙升至靠近7万元/平方米,房价更是高出10万元/平方米;七年时刻,孙河组团见证了北京房地产市场的高热与低迷,也目击了开辟商在土地市场的猖獗、审慎、焦急、无奈,良多种心态,所有出现。现在,当然住所用地出让收官,可是孙河组团的建树并未竣事,将时针拨回,让我们从头走一遍孙河组团的成长史。

  1 站在“巨人”肩上

  孙河组团有何魅力?七年时刻,引得浩瀚房企竞折腰。

  孙河组团位于北京向阳区孙河乡,北京市第二道绿化断绝地域之内,邻近顺义空港城、望京、东坝等都市紧张成果区,处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点,是温榆河绿色生态走廊内的紧张构成部门。

  差异于北京其他板块,孙河组团是独逐一个先规画后建树的贞洁低密住区,被界说为“集高端贸易休闲处事法子、高品行居住社区为一体的综合成果区,是东三乡先行启动的重点组团”。

  依照规画,孙河组团规画用地面积283.8公顷,哪样买股票型基金个中建树用地120公顷。当然面积不大,可是土地贞洁,全区仅规画12宗住所用地,容积率多在1.1阁下,其他为贸易用地、教诲用地、绿化用地、中心湖等。

  跟着中心别墅区传统板块诸如天竺、香江等成长饱和,孙河组团这个贞洁的低密住所区最先引发存眷,受温榆河绿化带的辐射,再加之规画中的中心湖、湿地公园,以及自身低密规画,孙河的天然情形极其优秀。位于京密路西侧、机场南线高速北侧,间隔东北五环五元桥约6公里,间隔都城机场仅8公里,且紧邻地铁孙河站,交通很是便捷;此外,孙河处于中心别墅焦点位置,可以享受地区内已经相对成熟的高端贸易、医疗、教诲、娱乐、糊口处事配套,可以说是站在巨人的肩膀上舞蹈。

  孙河组团的土地清算出让速率快得惊人。从2009年7月2.5万名孙河住民腾退迁居算起,仅仅三年的时刻,孙河组团土地就进入竞拍阶段。

  2 地价三连跳

  2012年9月,孙河组团第一宗住所用地挂牌出让,构筑规画面积约为7.29万平方米,起始价约为13.53亿元。可是其时的房地产市场调处并未竣事,房企拿地如故较为审慎,吸引的开辟商并不多,仅万科、华远、九龙仓、懋源、龙湖地产等,终极龙湖地产便以14.7亿元摘得该地块,溢价率仅为8.66%,机构测算楼面价约为20158元/平方米。

  进入2012年底,北京土地市场就最先热了起来,多宗地块以高出40%的溢价率成交。进入2013年,北京土地市场最先猖獗,那一年,买基金能赚钱吗北京策划性用地出让金合计到达1819.57亿元,缔造汗青最高记载。多个地区上演“面粉贵过面包”的行情。也是那一年,孙河组团地价飙涨。

  2013年1月24日,孙河组团第二宗住所用地——向阳区孙河乡北甸西村W地块竞拍,吸引十多家竞买主体参加。终极,泰禾以18.5亿元的价值和配建2000平方米公租房的价钱竞得,折合楼面价约为2.86万元/平方米,靠近3万元,溢价率高达49.79%。而2月28日,北京13宗地块齐集出让,堪称土地盛宴。个中,孙河组团再次出让两宗住所用地,别离为F、G地块,首开股份以总价27.2亿元将两宗地块收入囊中,并未高出此前泰禾拿地价值。

  仅过5个月后,孙河组团地价革新汗青记载。昔时7月23日,孙河乡西甸村HIJ地块迎来现场竞价,多家房企参加竞拍。总价到达上限,转入到公租房面积的竞拍环节,终极,中粮地产以23.6亿元、配建3.3万平方米的价钱拿下该地块,溢价率49.37%,扣除公租房面积后,该地块的楼面价高达4.84万元/平方米,成为组团内最贵地块。如果再刨除去幼儿园等配建项目,折合楼面价高出5万元/平方米。

  10个月时刻,孙河组团出让5宗地块,地价就从2万期间跨入5万元期间。其时很多人以为,中粮地产拿地价值较贵,单价必需卖到8万元才气不赔本,10万元才气赢利。这应付较早机关的龙湖、泰禾来说,是个“解套”的好机遇。

  3 忧伤流拍

  2014年,炒基金和炒股票的区别孙河组团土地热度并未延续,而是转冷。

  7月29日,北京土地市场推出了5块土地,别离是房山区的3宗和孙河组团的2宗。比较于房山贸易用地以较高溢价率被摘得,孙河组团BCDE、K地块则较为降寞,直到竞价截至时刻都没有收到收集报价,终极以流拍了却。

  这也是三年多以来,北京初次显现土地流拍征象。华夏地产首席说明师张大伟说明以为,“一日内两块热点住所用地流标,底价过高是主因。”挂牌通告表现,K地块构筑规画面积8.99万平方米,起始总价为31.45亿元,起始楼面价高达3.5万元/平方米,打破北京住所用地起始楼面价最高记载。而此前中粮地产摘得的HIJ地块构筑规画面积为8.17万平方米,起始价才15.8亿元。此外,BCDE地块构筑面积约为17.6万平方米,起始总价为46亿元。据华夏地产市场钻研部计较,地块因为含3.24万平方米的中小学配建,因而现实楼面价已经打破了4万元/平方米。

  有说明人士暗示,除了高总价、高单价外,尚有来自市场层面的缘故起因。其时,房地产调处并未竣事,开辟商融资源钱高,在楼市团体温度不高的环境下,应付高价地更为审慎。对此,一位地产大佬曾发微博称,“高价地流标只是最先。”

  一语成谶。8月25日,北京再次挂出BCDE地块,起始总价比初次挂牌落了3.7亿元,为42.3亿元,可是在9月份的竞拍现场,再次遭受流拍。

  土地流拍也让中粮地产摘得的最贵地块陷入“解套”逆境。比较于组团内前两个项目龙湖双珑原著、泰禾北京院子的热销,中粮地产地块高出4万元的楼面价,使其迟迟难以入市。在2015年,该项目终于取得预售证,个中42套价值区间在8万-10万元/平方米,别的6套的价值区间则高达17万-22万元/平方米。不外,据张大伟统计,中粮瑞府在7月份的现实成交均价在6.7万元/平方米。

  中粮地产高价地块想要彻底解套,还必要更高价地块的出炉。

  4 再度飞腾

  2014年9月30日,央行、银监会连系出台《关于进一步做好住房金融处事事变的关照》,个中最惹人存眷的是首套房认定尺度调处,认贷不认房。2014年11月21日,央行公布落息,政策宽松,楼市回暖节拍加速。

  2015年是世界楼市猖獗的一年,北京、上海、深圳等都市房价、地价显现飙升。

  也恰是在如许的配景下,孙河曾经两度流拍的地块再次挂出,这次守候它的不是流拍,不是冷场,而是逆袭疾走之路。

  2015年,BCDE地块改名为“北京市向阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。与之前比较,地块的土地面积有所“缩水”,打消了地块内的中小学合校用地部门,构筑规画面积以后前的约为17.6万平方米变为14.37万平方米。

  起始总价则略有上调,从之前的42.3亿元变为43.22亿元,起始楼面价则有下调,为3万元/平方米。

  彼时的北京土地招拍挂市场,处处狼烟硝烟,大兴瀛海、庞各庄等非传统热门地区遭到房企激烈夺取,丰台变为“疯台”,作为优质地区,孙河组团势必遭受拼抢。

  9月2日下战书,上述三宗地块迎来现场竞价,中粮、金茂、招商九龙仓华侨城连系体、龙湖安全、保利首开、远洋、阳光城、开创、龙光等参加竞价,值得存眷的是,这也是阳光城初次进京参加抢地。

  在总价竞拍环节,颠末多轮举牌,龙湖安全等连系体举牌64.83亿元到达总价上线,随后转为保障房面积竞拍环节。终极,保利首开连系体以64.83亿元并异地配建2.75万平方米保障房的价钱,将该地块收入囊中。据机构测算,加之异地配建的保障房,该地块折合楼面价已到达5.38万元/平方米,革新组团最贵地价记载。

  一周后,向阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块,在历经90轮的拼抢后,被懋源地产以29.4亿元总价、异地配建9.6万平方米保障房面积价钱收入囊中,折合楼面价约5.26万元/平方米。

  在市场局面下,孙河的热度又返来了。

  新的地价记载落生,此前那些高价地项目最先解套。

  而当时,龙湖双珑原著作为地区内最早开盘的项目,在2015年的成交均价为47064元/平米,仅剩末了几套独栋别墅;2014年入市的泰禾北京院子,在2015年成交均价为64358元/平方米;于2015年开盘的首开·琅樾别墅部门和中粮瑞府两项目,贩卖价值在5万-10万元/平方米之间。

  5 扯破的限价

  至2015年,孙河照样贞洁的低密高端住所区,是门槛较高的富人区。

  可是,改变发生在2016年。为了阻拦过热的楼市,“限房价、竞地价”成为北京住所用地市场主流的竞拍办法,这类房源被市场称之为限竞房。节制今朝,已经成交了高出百宗限竞房地块,且大部门项目产物受到“70/90”政策限定。

  孙河亦不破例,可是,别墅区内建限竞房,好似有点进出。

  2017年5月3日,中粮天恒旭辉连系体以45.75亿元摘得孙河乡西甸村2902-86地块F1住所ピ公建用地,溢价率31.09%,折合楼面价5.13万元/平方米,未来商品住所贩卖均价不高出67516元/平方米,贩卖最高价值不高出70892元/平方米。2017年9月7日,在其他17家房企的夹击下,泰禾以59.6亿元、36%的自持面价摘得孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块,溢价率49%,地块商品住房贩卖均价不高出68245元/平方米,且最高贩卖单价不得高出71657元/平方米。张大伟说明,该地块折合楼面价6.9万元/平方米。

  在“限房价、竞地价”的竞拍办法下,北京90平方米之下的中小户型呈发作式增加,短时刻内供过于求,产物同质化,去化陷入逆境,这使得开辟商拿地的热心大大落降,北京土地市场走冷。

  2018年1月4日,开创远洋连系体以总价61亿元收成了孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,溢价率仅9.34%。1月17日,仅1轮,中粮旭辉连系体以33.65亿元拿下孙河乡北甸西村2902-14地块,溢价率仅1.02%,折合楼面价5.72万元/平方米。

  跟着北京房地产市场规复理性偏僻稳,“限房价、竞地价”的竞拍办法也慢慢被冲破,不限价地块逐渐呈此刻北京土拍市场,孙河组团末了两宗住所用地刚好遇上了不限价期间的光落。

  5月28日,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块现场竞拍,低密度、别墅区、不限价、不限“70/90”,看点十脚,想象力富厚,信号意义凶恶。参加竞拍的房企也气力雄厚,既有国字头的中海、开创+招商、华润+中粮、保利、首开,又有民企龙头碧桂园、龙湖,尚有诸如安全之类的险资大鳄,亦有老牌港资企业恒基兆业,可谓卧虎藏龙,欲上演一场“龙虎斗”。

  可是全部竞拍过程,较为制止,参加的企业大部门都没有起劲举牌,终极,在内陆房地产市场低调多年的恒基兆业,爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块,溢价率23.3%,当然6.9万元/平方米平了孙河组团的最高地价记载,可是,业内人士评价,地块热度、成交价值均低于预期。

  而孙河组团末了一宗地块,同样不限价,其冷淡水平,更是越过想象,溢价率仅为1.5%。张大伟说明,地块由于容积率较高,为1.5,住所比例占70%,溢价率必然会低于之前地块。

  优质地块不限价,可是并未引发开辟商的猖獗,孙河组团土地出让当然收官,可是应付北京土地市场合带来的信号意义并未竣事。

  B02-B03版采写/新京报记者 段文平

(责编:孙红丽、夏晓伦)

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